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Obligation du propriétaire, locataire

Responsabilités des propriétaires et des locataires

Les installations électriques doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Or, toute
installation Ă©lectrique vieillit, du fait de l’usure naturelle des matĂ©riaux et de l’utilisation
qui en est faite. Une installation électrique ancienne, conçue selon les rÚgles de son
Ă©poque, prĂ©sente souvent des risques d’électrocution ou d’incendie. MĂȘme si aucune
rĂ©glementation n’impose sa mise aux normes actuelles, les responsabilitĂ©s sont
recherchĂ©es dĂšs qu’un sinistre survient.
De 1948 Ă  aujourd’hui, la rĂ©glementation a progressivement prĂ©cisĂ© les obligations de
chaque partie, aboutissant en 2000 à la notion de logement décent.
Toutes les relations locatives qui ne relĂšvent pas d’une rĂ©glementation spĂ©ciïŹque sont
régies par les articles 1709 et suivants du Code civil. Tel est le cas notamment des :


‱ locations de rĂ©sidences secondaires ;
‱ locaux louĂ©s indĂ©pendamment d’un local Ă  usage d’habitation ;
‱ locaux louĂ©s Ă  des personnes morales ;
‱ locaux meublĂ©s ;
‱ logements de fonction ;
‱ locations saisonniùres ;
‱ locaux Ă  usage d’habitation principale ou mixte louĂ©s avant 1948.


Le bailleur est tenu Ă  certaines obligations vis-Ă -vis de son locataire.
L’usage paisible du logement
ConformĂ©ment Ă  l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligĂ© :
‱ « de dĂ©livrer au preneur la chose louĂ©e et, s’il s’agit de son habitation principale, un
logement décent ;
‱ d’entretenir cette chose en l’état de servir Ă  l’usage pour lequel elle a Ă©tĂ© louĂ©e ;
‱ d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durĂ©e du bail (
) ».
Le bon état du logement
L’article 1720 du Code civil indique que « le bailleur est tenu de dĂ©livrer le logement en
bon état de réparation de toute espÚce ; il doit y faire, pendant la durée du bail,
toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

La garantie des vices cachés
Il s’agit des dĂ©fectuositĂ©s non dĂ©celĂ©es lors de l’état des lieux. L’article 1721 du Code
civil prĂ©cise « qu’il est dĂ» garantie au preneur pour tous les vices et dĂ©fauts de la chose
louĂ©e qui en empĂȘchent l’usage, quand mĂȘme le bailleur ne les aurait pas connus
lors du bail. S’il rĂ©sulte de ces vices ou dĂ©fauts quelque perte pour le preneur, le
bailleur est tenu de l’indemniser ». Le preneur peut contraindre le bailleur Ă  la bonne
exécution de sa mission par voie judiciaire ou demander la résiliation du contrat
lorsque les dĂ©fauts de la chose louĂ©e sont d’une ampleur telle qu’ils rendent la chose
impropre à sa destination (article 1184 du Code civil). Il peut également avoir droit à
une diminution de loyer et Ă  des dommages et intĂ©rĂȘts lorsque l’état de la chose louĂ©e
lui aura causé un dommage.
Par ailleurs, la loi du 12 juillet 1967 autorise le bailleur ou le preneur à procéder,
aprÚs en avoir informé son cocontractant, à certains travaux dans les locaux à usage
d’habitation pour adapter le logement Ă  des « normes de salubritĂ©, de sĂ©curitĂ©,
d’équipement et de confort » ïŹxĂ©es par le dĂ©cret du 9 novembre 1968 et ce, sans
attendre la ïŹn du bail. Dans ce contexte, les dĂ©penses faites par le locataire pour
la conservation ou l’amĂ©lioration des lieux louĂ©s doivent ĂȘtre remboursĂ©es par le
bailleur au locataire.

Locaux à usage d’habitation principale
ou mixte loués aprÚs 1948

Ces locaux sont visés par les lois du 1er
septembre 1948, du 22 juin 1982, du
23 dĂ©cembre 1986 et du 6 juillet 1989 qui sont toutes d’ordre public, de sorte que
les parties ne peuvent y déroger par convention.
Une date charniĂšre : 1982
Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque
partie sont énoncées beaucoup plus clairement et les rapports locatifs en sont
considĂ©rablement simpliïŹĂ©s :
‱ un contrat Ă©crit : le contrat de location est Ă©tabli par Ă©crit et un Ă©tat des lieux est
établi contradictoirement ;
‱ le bon Ă©tat du logement : l’article 19 de la loi du 22 juin 1982 dispose que « le
bailleur est obligĂ© de dĂ©livrer au locataire le logement en bon Ă©tat d’usage et de
réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état
de fonctionnement, (
) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement
(
), d’entretenir les locaux en Ă©tat de servir Ă  l’usage prĂ©vu par le contrat et d’y
faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et
Ă  l’entretien normal des locaux louĂ©s ».

Bien que la loi du 22 juin 1982 ait été totalement abrogée par la loi du 23 décembre
1986, les dispositions de l’article 19 de la loi de 1982 ont Ă©tĂ© reprises dans les articles
6 de la loi de 1986 puis de la loi de 1989, cette derniĂšre ayant elle-mĂȘme abrogĂ© une
grande partie de la loi de 1986.

Le bailleur est obligĂ© de dĂ©livrer au locataire le logement en bon Ă©tat d’usage
et de réparation.

En 1986 : les « normes » minimales à respecter
La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986.
L’article 25 de la loi de 1986, auquel se rĂ©fĂšre Ă©galement la loi de 1989, prĂ©cise que
« si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques
dĂ©ïŹnies en application des premier et deuxiĂšme alinĂ©as de l’article 6 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 prĂ©citĂ©e, le locataire peut, dans le dĂ©lai d’un an Ă  compter
de la date de prise d’effet du contrat de location initial, demander au propriĂ©taire leur
mise en conformitĂ© avec ces « normes » sans qu’il soit portĂ© atteinte Ă  la validitĂ© du
contrat de location en cours.
À dĂ©faut d’accord entre les parties, le juge dĂ©termine, le cas Ă©chĂ©ant, la nature des
travaux Ă  rĂ©aliser et le dĂ©lai de leur exĂ©cution, qu’il peut mĂȘme d’ofïŹce assortir d’une
astreinte. Il peut Ă©galement se prononcer sur une demande de modiïŹcation du loyer
ïŹxĂ© par le bailleur ou proposĂ© par le locataire ».
Les caractĂ©ristiques minimales auxquelles doit rĂ©pondre le logement sont, aujourd’hui,
dĂ©ïŹnies par la loi relative Ă  la solidaritĂ© et au renouvellement urbains (SRU) du
13 décembre 2000 et par le décret du 30 janvier 2002.

Obligations du bailleur : délivrer un
logement décent

La loi « Solidarité et renouvellement urbains » (SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre
2000 donne tout d’abord une nouvelle rĂ©daction Ă  l’article 1719 du Code civil, dont
le texte modiïŹĂ© est le suivant : « le bailleur est obligĂ©, par la nature du contrat, et
sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliĂšre, de dĂ©livrer au preneur la chose
louĂ©e et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement dĂ©cent ».
La loi complĂšte Ă©galement l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en insĂ©rant les deux
alinéas suivants :
‱ « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement dĂ©cent ne laissant pas
apparaßtre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou
Ă  la santĂ© et dotĂ© des Ă©lĂ©ments le rendant conforme Ă  l’usage d’habitation » ;

‱ « les caractĂ©ristiques correspondantes sont dĂ©ïŹnies par dĂ©cret en Conseil d’État
pour les locaux Ă  usage d’habitation principale ou mixte mentionnĂ©s au 1er
alinĂ©a de l’article 2 et les locaux visĂ©s au deuxiĂšme alinĂ©a du mĂȘme article, Ă  l’exception des
logements-foyers qui sont soumis Ă  des rĂ©glementations spĂ©ciïŹques ».
Les caractĂ©ristiques du logement dĂ©cent sont ïŹxĂ©es par le dĂ©cret du 30 janvier 2002
prĂ©citĂ©, lequel prĂ©voit notamment que « (
) les rĂ©seaux et branchements d’électricitĂ©
(
) sont conformes aux normes de sĂ©curitĂ© dĂ©ïŹnies par les lois et rĂšglements et sont
en bon Ă©tat d’usage et de fonctionnement (art. 2 – alinĂ©a 4) » et que « le rĂ©seau
Ă©lectrique permet un Ă©clairage sufïŹsant de toutes les piĂšces et des accĂšs ainsi que
le bon fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie
quotidienne (art. 3 – alinĂ©a 6) ».

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaßtre de risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé.

DĂ©sormais entrent donc notamment dans le champ d’application de la loi :
‱ les locations en meublĂ© ;
‱ les logements à caractùre saisonnier ;
‱ les logements attribuĂ©s ou louĂ©s en raison de l’exercice d’une fonction ou de
l’occupation d’un emploi ;
‱ les locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
‱ les logements-foyers ;
‱ les locations de logements conventionnĂ©s ;
‱ les locations de logements appartenant à des organismes HLM ;
‱ les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948.
Par ailleurs, la loi met en place des mécanismes incitatifs ou coercitifs pour obtenir
que le logement soit conforme aux exigences de dĂ©cence. Ainsi, pour bĂ©nĂ©ïŹcier de
l’allocation logement, celui-ci doit ĂȘtre dĂ©cent. Par ailleurs, les organismes et services
dĂ©biteurs des prestations familiales sont habilitĂ©s Ă  faire vĂ©riïŹer sur place que le logement
est conforme aux normes dĂ©ïŹnies par ce texte.
L’article 20-1 introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prĂ©voit que « si le logement
ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxiĂšme alinĂ©as de l’article 6, le
locataire peut demander au propriĂ©taire leur mise en conformitĂ© (…) ».
Il convient de préciser que la loi SRU a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article
41-1 prĂ©voyant que « les dispositions de l’article 20-1 sont applicables aux contrats en
cours », ce qui implique que les locataires, titulaires d’un contrat avant l’entrĂ©e en
vigueur de la loi et dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »,

vont pouvoir demander une mise en sĂ©curitĂ© de l’installation et ce, Ă  tout moment,
sans contrainte de délai. Si le bailleur ne procÚde pas aux travaux permettant de rendre
le logement dĂ©cent, le locataire pourra saisir le juge du tribunal d’instance. Ce dernier
pourra, soit déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution,
soit réduire le montant du loyer si, pour des raisons matérielles ou techniques, il est
impossible de réaliser les travaux.
Pour mĂ©moire, le dĂ©cret n° 2003-1219 du 19 dĂ©cembre 2003 et l‘article 4 de l’arrĂȘtĂ© du
19 dĂ©cembre 2003 pris en application ïŹxent, dans le cadre d’un crĂ©dit d’impĂŽt, les
exigences minimales de sĂ©curitĂ© auxquelles doit satisfaire l’installation Ă©lectrique
d’un logement dĂ©cent. L’arrĂȘtĂ© du 19 dĂ©cembre 2003 a dĂ©ïŹni pour la premiĂšre fois
de façon réglementaire des exigences techniques minimales pour une installation
électrique existante.

Les locataires dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »
peuvent demander une mise en sĂ©curitĂ© de l’installation Ă©lectrique.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accĂšs au logement et un urbanisme rĂ©novĂ©
(dite loi « ALUR ») a introduit Ă  l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
Ă  amĂ©liorer les rapports locatifs, l’obligation Ă  venir, pour le bailleur, de fournir dans
le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature
ou de son renouvellement, un Ă©tat de l’installation intĂ©rieure d’électricitĂ©. L’objet de
cet Ă©tat est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte Ă  la sĂ©curitĂ© des personnes.
L’obligation concerne tous les logements constituant la rĂ©sidence principale du
preneur, vides ou meublĂ©s, Ă  l’exception des logements-foyers.
Le dĂ©cret d’application n° 2016-1105 du 11 aoĂ»t 2016, est venu prĂ©ciser les modalitĂ©s
pratiques de ce dispositif. Les logements concernĂ©s sont ceux dont l’installation
électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans. La mesure entrera en vigueur en
deux temps :


‱ Ă  partir du 1er juillet 2017

pour les logements situés dans un immeuble collectif dont
le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;

‱ à partir du 1er janvier 2018

pour tous les autres logements.

Pour la location, le domaine d’application de l’état de l’installation intĂ©rieure
d’électricitĂ©, sa portĂ©e, l’ñge des installations concernĂ©es, la mĂ©thodologie de
rĂ©alisation et le modĂšle de rapport sont les mĂȘmes que pour l’état de l’installation
Ă©lectrique en cas de vente ïŹxĂ© par les articles L. 134-7 et R. 134-10 Ă  13 du Code de la
construction et de l’habitation. Seule diffĂšre la durĂ©e de validitĂ© du rapport qui est de
6 ans pour la location, alors qu’elle n’est que de 3 ans pour la vente.
L’état de l’installation Ă©lectrique porte Ă  la connaissance du locataire entrant, les
défauts de sécurité électrique du logement. Il engage la responsabilité du propriétaire
bailleur en l’absence de travaux pour remĂ©dier aux dĂ©fauts constatĂ©s.

Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, conformément
Ă  la loi SolidaritĂ© et Renouvellement Urbains (SRU) de dĂ©cembre 2000. À ce titre,

pour ne pas engager sa responsabilité, il est recommandé au propriétaire
bailleur de réaliser les travaux de remise aux normes.

Obligations du locataire : l’entretien
courant

Le locataire est responsable des pertes et dégradations survenant pendant la durée du
bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
L’état des lieux prĂ©sente donc une rĂ©elle importance pour le locataire, puisqu’en
l’absence de cet Ă©tat, il est prĂ©sumĂ© avoir reçu la chose objet du bail en bon Ă©tat.
Le locataire doit prendre Ă  sa charge l’entretien courant du logement, des Ă©quipements
mentionnĂ©s dans le contrat et les menues rĂ©parations, ainsi que l’ensemble des
rĂ©parations locatives ïŹxĂ©es par le dĂ©cret n° 87-112 du 26 aoĂ»t 1987. Pour l’installation
électrique, il doit procéder « au remplacement des interrupteurs, prises de courant,
coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, à la réparation ou au
remplacement des baguettes ou gaines de protection ».

Responsabilités respectives en cas
d’accident

DĂšs qu’un accident ou incident survient, les responsabilitĂ©s de chaque partie sont
recherchées : le propriétaire bailleur, les intervenants (gestionnaire, entreprise, etc.)
si l’installation fournie ou ayant fait l’objet de travaux ne rĂ©pond pas aux rĂšgles de
sĂ©curitĂ©, le locataire s’il a fait mauvais usage d’une installation correcte.

Responsabilités du propriétaire

Si, en l’absence de rĂ©action du locataire, il n’existe aucune sanction Ă  l’encontre
d’un propriĂ©taire qui n’effectue pas de travaux de mise en sĂ©curitĂ© des locaux louĂ©s, il
engage par contre gravement sa responsabilitĂ© en cas d’accident.
Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi-délictuelle en regard du Code
civil (articles 1382, 1383 et 1384).
Le Code civil, ainsi que les lois de 1986 et 1989 constituent un redoutable arsenal
entre les mains d’un locataire accidentĂ© par suite de la nĂ©gligence du propriĂ©taire en
matiÚre de sécurité électrique.
La responsabilitĂ© du propriĂ©taire pourrait Ă©galement ĂȘtre engagĂ©e vis-Ă -vis des tiers,
notamment en cas d’incendie.

Responsabilités du locataire

Toute transformation effectuĂ©e par le locataire sans l’accord du propriĂ©taire exonĂ©rera
ce dernier de sa responsabilitĂ©. Le propriĂ©taire n’est responsable, en cas d’incident,
que des Ă©quipements qu’il a fournis avec la chose louĂ©e.


 Exigences minimales de sĂ©curitĂ© Ă©lectrique

Pour les installations Ă©lectriques des locaux d’habitation, la norme NF C 15-100, Ă©ditĂ©e
par l’AFNOR, dĂ©ïŹnit trĂšs prĂ©cisĂ©ment les « rĂšgles de l’art ». Une fois mise en service,
toute installation Ă©lectrique vieillit, du fait de l’usure naturelle des matĂ©riaux et de
l’utilisation qui en est faite.
MĂȘme si elle respectait les rĂšgles de son Ă©poque, l’installation Ă©lectrique d’un local
d’habitation est susceptible, typiquement lorsqu’elle a plus d’une quinzaine d’annĂ©es,
de devenir progressivement dangereuse et inadaptĂ©e aux besoins. À ce jour, aucun
texte rĂ©glementaire n’impose de maintenir une installation Ă©lectrique existante en
conformité avec les normes actuelles.
Dans ce contexte, l’absence de texte prescrivant la maintenance des installations
existantes, associĂ©e Ă  l’évolution des rĂšgles normatives d’une Ă©poque Ă  l’autre,
lĂ©gitiment l’existence de six exigences minimales pour assurer la sĂ©curitĂ© des personnes
et des biens.
Ces exigences s’appliquent invariablement à toute installation existante, quel que soit
son ñge. Elles concernent les parties d’installation depuis les bornes aval de l’appareil
général de commande et de protection (en principe le disjoncteur de branchement),
jusqu’aux bornes d’alimentation des matĂ©riels ïŹxes (luminaires, radiateurs
) et
jusqu’aux socles de prise de courant.
L’association Promotelec et le Gresel considĂšrent qu’au plan Ă©lectrique, un logement
dĂ©cent est un logement dont l’installation Ă©lectrique rĂ©pond a minima Ă  ces six
exigences de sécurité.

Pour les installations électriques existantes, la norme NF C 15-100 doit constituer
un objectif dont il convient de se rapprocher le plus possible

Elles se résument en six points :

palquette_diag_electricite-1Télécharger

1 ) – PrĂ©sence d’un appareil gĂ©nĂ©ral de commande
et de protection de l’installation, facilement
accessible.
Cet appareil permet de couper facilement
l’alimentation de l’installation Ă©lectrique.

2) – PrĂ©sence, Ă  l’origine de l’installation, d’au moins
un dispositif de protection différentielle de
sensibilité appropriée aux conditions de mise à
la terre.
Un dispositif différentiel détecte les fuites de
courant qui s’écoulent vers la terre et coupe
automatiquement le courant.

3) – PrĂ©sence, sur chaque circuit, d’au moins un
dispositif de protection contre les surintensités
adapté à la section des conducteurs.
Les disjoncteurs et les fusibles protĂšgent
les conducteurs Ă©lectriques de l’installation
des échauffements anormaux du fait de
surcharges ou de court-circuit.

4) – PrĂ©sence d’une liaison Ă©quipotentielle et
respect des rÚgles liées aux zones dans chaque
local contenant une baignoire ou une douche.
Dans ces locaux, la prĂ©sence d’eau aggrave
fortement le risque d’électrocution. Ceci
impose de limiter l’équipement Ă©lectrique au
voisinage de la baignoire ou de la douche et
de relier entre eux les éléments métalliques
accessibles.

5) – Absence de tout risque de contact direct avec
des éléments sous tension pouvant entraßner
l’électrocution et de tout matĂ©riel vĂ©tuste ou
inadaptĂ© Ă  l’usage.
Des appareillages (prises de courant,
interrupteurs…) rĂ©cents tels que ceux ci-contre
Ă©vitent tout risque d’électrisation, voire d’électrocution.

6) – Conducteurs protĂ©gĂ©s par des conduits,
moulures ou plinthes en matiĂšre isolante.
Les conducteurs doivent ĂȘtre mis sous
conduits, plinthes, moulures en matiĂšre
isolante pour éviter leur dégradation.

Ces exigences minimales sont celles retenues par le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008,
le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 et par le fascicule de documentation FD C 16600
(AFNOR), qui sera transformĂ© en norme NF C 16-600. Ils dĂ©ïŹnissent le contenu du diagnostic
obligatoire de l’installation Ă©lectrique privative en cas de vente d’un logement ou de location
d’un logement Ă  usage d’habitation principale, lorsque son installation a plus de quinze ans.
Contrairement aux parties privatives, les installations Ă©lectriques des parties communes d’immeubles
collectifs d’habitation existants ne sont pas soumises Ă  l’obligation de diagnostic,

mĂȘme si ces installationsont plus de quinze ans.

Le guide « Installations électriques des logements existants » développe de façon analogue
des exigences minimales pour les parties communes d’immeubles collectifs d’habitation.
Déclinées de celles des parties privatives, ces exigences pour les parties communes sont
adaptĂ©es et complĂ©tĂ©es pour tenir compte de la spĂ©ciïŹcitĂ© de ces locaux. À ce jour, les
installations Ă©lectriques des parties communes d’immeubles collectifs ne font l’objet
d’aucun diagnostic rĂ©glementaire. Leur sĂ©curitĂ© est cependant tout aussi importante que
celle des installations électriques privatives.

La mise en sĂ©curitĂ© d’une installation
électrique permet-elle de se conformer
aux normes en vigueur ?

Par dĂ©ïŹnition, une installation Ă©lectrique en sĂ©curitĂ© respecte les six exigences dĂ©ïŹnies
ci-avant. Ce sont des exigences minimales, ce qui signiïŹe qu’il est possible et mĂȘme
souhaitable d’aller plus loin pour une meilleure performance de l’installation.
La conformitĂ© d’une installation Ă©lectrique aux normes actuelles correspond en revanche
au respect de l’intĂ©gralitĂ© des dispositions de la norme NF C 15-100 en vigueur. Cette
conformitĂ© permet de garantir d’une part, la sĂ©curitĂ© de l’installation et d’autre part son
bon fonctionnement et son adaptation aux besoins de l’utilisateur.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bùtiments
d’habitation dĂ©posĂ©s jusqu’au 1er septembre 2016, l’arrĂȘtĂ© du 22 octobre 1969 s’applique.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bùtiments
d’habitation dĂ©posĂ©s Ă  compter du 2 septembre 2016, l’arrĂȘtĂ© du 3 aoĂ»t 2016 s’applique.

Sources payantes :

Promotelec Services
Tour Chantecoq
5 rue Chantecoq
92808 PUTEAUX CEDEX

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