Responsabilités des propriétaires et des locataires
Les installations électriques doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Or, toute
installation Ă©lectrique vieillit, du fait de lâusure naturelle des matĂ©riaux et de lâutilisation
qui en est faite. Une installation électrique ancienne, conçue selon les rÚgles de son
Ă©poque, prĂ©sente souvent des risques dâĂ©lectrocution ou dâincendie. MĂȘme si aucune
rĂ©glementation nâimpose sa mise aux normes actuelles, les responsabilitĂ©s sont
recherchĂ©es dĂšs quâun sinistre survient.
De 1948 Ă aujourdâhui, la rĂ©glementation a progressivement prĂ©cisĂ© les obligations de
chaque partie, aboutissant en 2000 à la notion de logement décent.
Toutes les relations locatives qui ne relĂšvent pas dâune rĂ©glementation spĂ©ciïŹque sont
régies par les articles 1709 et suivants du Code civil. Tel est le cas notamment des :
⹠locations de résidences secondaires ;
âą locaux louĂ©s indĂ©pendamment dâun local Ă usage dâhabitation ;
⹠locaux loués à des personnes morales ;
⹠locaux meublés ;
âą logements de fonction ;
âą locations saisonniĂšres ;
âą locaux Ă usage dâhabitation principale ou mixte louĂ©s avant 1948.
Le bailleur est tenu Ă certaines obligations vis-Ă -vis de son locataire.
Lâusage paisible du logement
ConformĂ©ment Ă lâarticle 1719 du Code civil, le bailleur est obligĂ© :
⹠« de dĂ©livrer au preneur la chose louĂ©e et, sâil sâagit de son habitation principale, un
logement décent ;
âą dâentretenir cette chose en lâĂ©tat de servir Ă lâusage pour lequel elle a Ă©tĂ© louĂ©e ;
âą dâen faire jouir paisiblement le preneur pendant la durĂ©e du bail (âŠ) ».
Le bon état du logement
Lâarticle 1720 du Code civil indique que « le bailleur est tenu de dĂ©livrer le logement en
bon état de réparation de toute espÚce ; il doit y faire, pendant la durée du bail,
toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».
La garantie des vices cachés
Il sâagit des dĂ©fectuositĂ©s non dĂ©celĂ©es lors de lâĂ©tat des lieux. Lâarticle 1721 du Code
civil prĂ©cise « quâil est dĂ» garantie au preneur pour tous les vices et dĂ©fauts de la chose
louĂ©e qui en empĂȘchent lâusage, quand mĂȘme le bailleur ne les aurait pas connus
lors du bail. Sâil rĂ©sulte de ces vices ou dĂ©fauts quelque perte pour le preneur, le
bailleur est tenu de lâindemniser ». Le preneur peut contraindre le bailleur Ă la bonne
exécution de sa mission par voie judiciaire ou demander la résiliation du contrat
lorsque les dĂ©fauts de la chose louĂ©e sont dâune ampleur telle quâils rendent la chose
impropre Ă sa destination (article 1184 du Code civil). Il peut Ă©galement avoir droit Ă
une diminution de loyer et Ă des dommages et intĂ©rĂȘts lorsque lâĂ©tat de la chose louĂ©e
lui aura causé un dommage.
Par ailleurs, la loi du 12 juillet 1967 autorise le bailleur ou le preneur à procéder,
aprÚs en avoir informé son cocontractant, à certains travaux dans les locaux à usage
dâhabitation pour adapter le logement Ă des « normes de salubritĂ©, de sĂ©curitĂ©,
dâĂ©quipement et de confort » ïŹxĂ©es par le dĂ©cret du 9 novembre 1968 et ce, sans
attendre la ïŹn du bail. Dans ce contexte, les dĂ©penses faites par le locataire pour
la conservation ou lâamĂ©lioration des lieux louĂ©s doivent ĂȘtre remboursĂ©es par le
bailleur au locataire.
Locaux Ă usage dâhabitation principale
ou mixte loués aprÚs 1948
Ces locaux sont visés par les lois du 1er
septembre 1948, du 22 juin 1982, du
23 dĂ©cembre 1986 et du 6 juillet 1989 qui sont toutes dâordre public, de sorte que
les parties ne peuvent y déroger par convention.
Une date charniĂšre : 1982
Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque
partie sont énoncées beaucoup plus clairement et les rapports locatifs en sont
considĂ©rablement simpliïŹĂ©s :
⹠un contrat écrit : le contrat de location est établi par écrit et un état des lieux est
établi contradictoirement ;
âą le bon Ă©tat du logement : lâarticle 19 de la loi du 22 juin 1982 dispose que « le
bailleur est obligĂ© de dĂ©livrer au locataire le logement en bon Ă©tat dâusage et de
réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état
de fonctionnement, (âŠ) dâassurer au locataire la jouissance paisible du logement
(âŠ), dâentretenir les locaux en Ă©tat de servir Ă lâusage prĂ©vu par le contrat et dây
faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et
Ă lâentretien normal des locaux louĂ©s ».
Bien que la loi du 22 juin 1982 ait été totalement abrogée par la loi du 23 décembre
1986, les dispositions de lâarticle 19 de la loi de 1982 ont Ă©tĂ© reprises dans les articles
6 de la loi de 1986 puis de la loi de 1989, cette derniĂšre ayant elle-mĂȘme abrogĂ© une
grande partie de la loi de 1986.
Le bailleur est obligĂ© de dĂ©livrer au locataire le logement en bon Ă©tat dâusage
et de réparation.
En 1986 : les « normes » minimales à respecter
La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986.
Lâarticle 25 de la loi de 1986, auquel se rĂ©fĂšre Ă©galement la loi de 1989, prĂ©cise que
« si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques
dĂ©ïŹnies en application des premier et deuxiĂšme alinĂ©as de lâarticle 6 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 prĂ©citĂ©e, le locataire peut, dans le dĂ©lai dâun an Ă compter
de la date de prise dâeffet du contrat de location initial, demander au propriĂ©taire leur
mise en conformitĂ© avec ces « normes » sans quâil soit portĂ© atteinte Ă la validitĂ© du
contrat de location en cours.
Ă dĂ©faut dâaccord entre les parties, le juge dĂ©termine, le cas Ă©chĂ©ant, la nature des
travaux Ă rĂ©aliser et le dĂ©lai de leur exĂ©cution, quâil peut mĂȘme dâofïŹce assortir dâune
astreinte. Il peut Ă©galement se prononcer sur une demande de modiïŹcation du loyer
ïŹxĂ© par le bailleur ou proposĂ© par le locataire ».
Les caractĂ©ristiques minimales auxquelles doit rĂ©pondre le logement sont, aujourdâhui,
dĂ©ïŹnies par la loi relative Ă la solidaritĂ© et au renouvellement urbains (SRU) du
13 décembre 2000 et par le décret du 30 janvier 2002.
Obligations du bailleur : délivrer un
logement décent
La loi « Solidarité et renouvellement urbains » (SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre
2000 donne tout dâabord une nouvelle rĂ©daction Ă lâarticle 1719 du Code civil, dont
le texte modiïŹĂ© est le suivant : « le bailleur est obligĂ©, par la nature du contrat, et
sans quâil soit besoin dâaucune stipulation particuliĂšre, de dĂ©livrer au preneur la chose
louĂ©e et, sâil sâagit de son habitation principale, un logement dĂ©cent ».
La loi complĂšte Ă©galement lâarticle 6 de la loi du 6 juillet 1989 en insĂ©rant les deux
alinéas suivants :
⹠« le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaßtre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou
Ă la santĂ© et dotĂ© des Ă©lĂ©ments le rendant conforme Ă lâusage dâhabitation » ;
⹠« les caractĂ©ristiques correspondantes sont dĂ©ïŹnies par dĂ©cret en Conseil dâĂtat
pour les locaux Ă usage dâhabitation principale ou mixte mentionnĂ©s au 1er
alinĂ©a de lâarticle 2 et les locaux visĂ©s au deuxiĂšme alinĂ©a du mĂȘme article, Ă lâexception des
logements-foyers qui sont soumis Ă des rĂ©glementations spĂ©ciïŹques ».
Les caractĂ©ristiques du logement dĂ©cent sont ïŹxĂ©es par le dĂ©cret du 30 janvier 2002
prĂ©citĂ©, lequel prĂ©voit notamment que « (âŠ) les rĂ©seaux et branchements dâĂ©lectricitĂ©
(âŠ) sont conformes aux normes de sĂ©curitĂ© dĂ©ïŹnies par les lois et rĂšglements et sont
en bon Ă©tat dâusage et de fonctionnement (art. 2 â alinĂ©a 4) » et que « le rĂ©seau
Ă©lectrique permet un Ă©clairage sufïŹsant de toutes les piĂšces et des accĂšs ainsi que
le bon fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie
quotidienne (art. 3 – alinĂ©a 6) ».
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaßtre de risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé.
DĂ©sormais entrent donc notamment dans le champ dâapplication de la loi :
⹠les locations en meublé ;
âą les logements Ă caractĂšre saisonnier ;
âą les logements attribuĂ©s ou louĂ©s en raison de lâexercice dâune fonction ou de
lâoccupation dâun emploi ;
âą les locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
âą les logements-foyers ;
⹠les locations de logements conventionnés ;
âą les locations de logements appartenant Ă des organismes HLM ;
âą les locations soumises Ă la loi du 1er septembre 1948.
Par ailleurs, la loi met en place des mécanismes incitatifs ou coercitifs pour obtenir
que le logement soit conforme aux exigences de dĂ©cence. Ainsi, pour bĂ©nĂ©ïŹcier de
lâallocation logement, celui-ci doit ĂȘtre dĂ©cent. Par ailleurs, les organismes et services
dĂ©biteurs des prestations familiales sont habilitĂ©s Ă faire vĂ©riïŹer sur place que le logement
est conforme aux normes dĂ©ïŹnies par ce texte.
Lâarticle 20-1 introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prĂ©voit que « si le logement
ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxiĂšme alinĂ©as de lâarticle 6, le
locataire peut demander au propriĂ©taire leur mise en conformitĂ© (…) ».
Il convient de préciser que la loi SRU a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article
41-1 prĂ©voyant que « les dispositions de lâarticle 20-1 sont applicables aux contrats en
cours », ce qui implique que les locataires, titulaires dâun contrat avant lâentrĂ©e en
vigueur de la loi et dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »,
vont pouvoir demander une mise en sĂ©curitĂ© de lâinstallation et ce, Ă tout moment,
sans contrainte de délai. Si le bailleur ne procÚde pas aux travaux permettant de rendre
le logement dĂ©cent, le locataire pourra saisir le juge du tribunal dâinstance. Ce dernier
pourra, soit déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution,
soit réduire le montant du loyer si, pour des raisons matérielles ou techniques, il est
impossible de réaliser les travaux.
Pour mĂ©moire, le dĂ©cret n° 2003-1219 du 19 dĂ©cembre 2003 et lâarticle 4 de lâarrĂȘtĂ© du
19 dĂ©cembre 2003 pris en application ïŹxent, dans le cadre dâun crĂ©dit dâimpĂŽt, les
exigences minimales de sĂ©curitĂ© auxquelles doit satisfaire lâinstallation Ă©lectrique
dâun logement dĂ©cent. LâarrĂȘtĂ© du 19 dĂ©cembre 2003 a dĂ©ïŹni pour la premiĂšre fois
de façon réglementaire des exigences techniques minimales pour une installation
électrique existante.
Les locataires dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »
peuvent demander une mise en sĂ©curitĂ© de lâinstallation Ă©lectrique.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour lâaccĂšs au logement et un urbanisme rĂ©novĂ©
(dite loi « ALUR ») a introduit Ă lâarticle 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
Ă amĂ©liorer les rapports locatifs, lâobligation Ă venir, pour le bailleur, de fournir dans
le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature
ou de son renouvellement, un Ă©tat de lâinstallation intĂ©rieure dâĂ©lectricitĂ©. Lâobjet de
cet Ă©tat est dâĂ©valuer les risques pouvant porter atteinte Ă la sĂ©curitĂ© des personnes.
Lâobligation concerne tous les logements constituant la rĂ©sidence principale du
preneur, vides ou meublĂ©s, Ă lâexception des logements-foyers.
Le dĂ©cret dâapplication n° 2016-1105 du 11 aoĂ»t 2016, est venu prĂ©ciser les modalitĂ©s
pratiques de ce dispositif. Les logements concernĂ©s sont ceux dont lâinstallation
électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans. La mesure entrera en vigueur en
deux temps :
âą Ă partir du 1er juillet 2017
pour les logements situés dans un immeuble collectif dont
le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
âą Ă partir du 1er janvier 2018
pour tous les autres logements.
Pour la location, le domaine dâapplication de lâĂ©tat de lâinstallation intĂ©rieure
dâĂ©lectricitĂ©, sa portĂ©e, lâĂąge des installations concernĂ©es, la mĂ©thodologie de
rĂ©alisation et le modĂšle de rapport sont les mĂȘmes que pour lâĂ©tat de lâinstallation
Ă©lectrique en cas de vente ïŹxĂ© par les articles L. 134-7 et R. 134-10 Ă 13 du Code de la
construction et de lâhabitation. Seule diffĂšre la durĂ©e de validitĂ© du rapport qui est de
6 ans pour la location, alors quâelle nâest que de 3 ans pour la vente.
LâĂ©tat de lâinstallation Ă©lectrique porte Ă la connaissance du locataire entrant, les
défauts de sécurité électrique du logement. Il engage la responsabilité du propriétaire
bailleur en lâabsence de travaux pour remĂ©dier aux dĂ©fauts constatĂ©s.
Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, conformément
à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de décembre 2000. à ce titre,
pour ne pas engager sa responsabilité, il est recommandé au propriétaire
bailleur de réaliser les travaux de remise aux normes.
Obligations du locataire : lâentretien
courant
Le locataire est responsable des pertes et dégradations survenant pendant la durée du
bail, Ă moins quâil ne prouve quâelles ont eu lieu sans sa faute.
LâĂ©tat des lieux prĂ©sente donc une rĂ©elle importance pour le locataire, puisquâen
lâabsence de cet Ă©tat, il est prĂ©sumĂ© avoir reçu la chose objet du bail en bon Ă©tat.
Le locataire doit prendre Ă sa charge lâentretien courant du logement, des Ă©quipements
mentionnĂ©s dans le contrat et les menues rĂ©parations, ainsi que lâensemble des
rĂ©parations locatives ïŹxĂ©es par le dĂ©cret n° 87-112 du 26 aoĂ»t 1987. Pour lâinstallation
électrique, il doit procéder « au remplacement des interrupteurs, prises de courant,
coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, à la réparation ou au
remplacement des baguettes ou gaines de protection ».
Responsabilités respectives en cas
dâaccident
DĂšs quâun accident ou incident survient, les responsabilitĂ©s de chaque partie sont
recherchées : le propriétaire bailleur, les intervenants (gestionnaire, entreprise, etc.)
si lâinstallation fournie ou ayant fait lâobjet de travaux ne rĂ©pond pas aux rĂšgles de
sĂ©curitĂ©, le locataire sâil a fait mauvais usage dâune installation correcte.
Responsabilités du propriétaire
Si, en lâabsence de rĂ©action du locataire, il nâexiste aucune sanction Ă lâencontre
dâun propriĂ©taire qui nâeffectue pas de travaux de mise en sĂ©curitĂ© des locaux louĂ©s, il
engage par contre gravement sa responsabilitĂ© en cas dâaccident.
Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi-délictuelle en regard du Code
civil (articles 1382, 1383 et 1384).
Le Code civil, ainsi que les lois de 1986 et 1989 constituent un redoutable arsenal
entre les mains dâun locataire accidentĂ© par suite de la nĂ©gligence du propriĂ©taire en
matiÚre de sécurité électrique.
La responsabilitĂ© du propriĂ©taire pourrait Ă©galement ĂȘtre engagĂ©e vis-Ă -vis des tiers,
notamment en cas dâincendie.
Responsabilités du locataire
Toute transformation effectuĂ©e par le locataire sans lâaccord du propriĂ©taire exonĂ©rera
ce dernier de sa responsabilitĂ©. Le propriĂ©taire nâest responsable, en cas dâincident,
que des Ă©quipements quâil a fournis avec la chose louĂ©e.
Exigences minimales de sécurité électrique
Pour les installations Ă©lectriques des locaux dâhabitation, la norme NF C 15-100, Ă©ditĂ©e
par lâAFNOR, dĂ©ïŹnit trĂšs prĂ©cisĂ©ment les « rĂšgles de lâart ». Une fois mise en service,
toute installation Ă©lectrique vieillit, du fait de lâusure naturelle des matĂ©riaux et de
lâutilisation qui en est faite.
MĂȘme si elle respectait les rĂšgles de son Ă©poque, lâinstallation Ă©lectrique dâun local
dâhabitation est susceptible, typiquement lorsquâelle a plus dâune quinzaine dâannĂ©es,
de devenir progressivement dangereuse et inadaptée aux besoins. à ce jour, aucun
texte rĂ©glementaire nâimpose de maintenir une installation Ă©lectrique existante en
conformité avec les normes actuelles.
Dans ce contexte, lâabsence de texte prescrivant la maintenance des installations
existantes, associĂ©e Ă lâĂ©volution des rĂšgles normatives dâune Ă©poque Ă lâautre,
lĂ©gitiment lâexistence de six exigences minimales pour assurer la sĂ©curitĂ© des personnes
et des biens.
Ces exigences sâappliquent invariablement Ă toute installation existante, quel que soit
son Ăąge. Elles concernent les parties dâinstallation depuis les bornes aval de lâappareil
général de commande et de protection (en principe le disjoncteur de branchement),
jusquâaux bornes dâalimentation des matĂ©riels ïŹxes (luminaires, radiateursâŠ) et
jusquâaux socles de prise de courant.
Lâassociation Promotelec et le Gresel considĂšrent quâau plan Ă©lectrique, un logement
dĂ©cent est un logement dont lâinstallation Ă©lectrique rĂ©pond a minima Ă ces six
exigences de sécurité.
Pour les installations électriques existantes, la norme NF C 15-100 doit constituer
un objectif dont il convient de se rapprocher le plus possible
Elles se résument en six points :
1 ) – PrĂ©sence dâun appareil gĂ©nĂ©ral de commande
et de protection de lâinstallation, facilement
accessible.
Cet appareil permet de couper facilement
lâalimentation de lâinstallation Ă©lectrique.
2) – PrĂ©sence, Ă lâorigine de lâinstallation, dâau moins
un dispositif de protection différentielle de
sensibilitĂ© appropriĂ©e aux conditions de mise Ă
la terre.
Un dispositif différentiel détecte les fuites de
courant qui sâĂ©coulent vers la terre et coupe
automatiquement le courant.
3) – PrĂ©sence, sur chaque circuit, dâau moins un
dispositif de protection contre les surintensités
adapté à la section des conducteurs.
Les disjoncteurs et les fusibles protĂšgent
les conducteurs Ă©lectriques de lâinstallation
des échauffements anormaux du fait de
surcharges ou de court-circuit.
4) – PrĂ©sence dâune liaison Ă©quipotentielle et
respect des rÚgles liées aux zones dans chaque
local contenant une baignoire ou une douche.
Dans ces locaux, la prĂ©sence dâeau aggrave
fortement le risque dâĂ©lectrocution. Ceci
impose de limiter lâĂ©quipement Ă©lectrique au
voisinage de la baignoire ou de la douche et
de relier entre eux les éléments métalliques
accessibles.
5) – Absence de tout risque de contact direct avec
des éléments sous tension pouvant entraßner
lâĂ©lectrocution et de tout matĂ©riel vĂ©tuste ou
inadaptĂ© Ă lâusage.
Des appareillages (prises de courant,
interrupteurs…) rĂ©cents tels que ceux ci-contre
Ă©vitent tout risque dâĂ©lectrisation, voire dâĂ©lectrocution.
6) – Conducteurs protĂ©gĂ©s par des conduits,
moulures ou plinthes en matiĂšre isolante.
Les conducteurs doivent ĂȘtre mis sous
conduits, plinthes, moulures en matiĂšre
isolante pour éviter leur dégradation.
Ces exigences minimales sont celles retenues par le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008,
le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 et par le fascicule de documentation FD C 16600
(AFNOR), qui sera transformĂ© en norme NF C 16-600. Ils dĂ©ïŹnissent le contenu du diagnostic
obligatoire de lâinstallation Ă©lectrique privative en cas de vente dâun logement ou de location
dâun logement Ă usage dâhabitation principale, lorsque son installation a plus de quinze ans.
Contrairement aux parties privatives, les installations Ă©lectriques des parties communes dâimmeubles
collectifs dâhabitation existants ne sont pas soumises Ă lâobligation de diagnostic,
mĂȘme si ces installationsont plus de quinze ans.
Le guide « Installations électriques des logements existants » développe de façon analogue
des exigences minimales pour les parties communes dâimmeubles collectifs dâhabitation.
Déclinées de celles des parties privatives, ces exigences pour les parties communes sont
adaptĂ©es et complĂ©tĂ©es pour tenir compte de la spĂ©ciïŹcitĂ© de ces locaux. Ă ce jour, les
installations Ă©lectriques des parties communes dâimmeubles collectifs ne font lâobjet
dâaucun diagnostic rĂ©glementaire. Leur sĂ©curitĂ© est cependant tout aussi importante que
celle des installations électriques privatives.
La mise en sĂ©curitĂ© dâune installation
électrique permet-elle de se conformer
aux normes en vigueur ?
Par dĂ©ïŹnition, une installation Ă©lectrique en sĂ©curitĂ© respecte les six exigences dĂ©ïŹnies
ci-avant. Ce sont des exigences minimales, ce qui signiïŹe quâil est possible et mĂȘme
souhaitable dâaller plus loin pour une meilleure performance de lâinstallation.
La conformitĂ© dâune installation Ă©lectrique aux normes actuelles correspond en revanche
au respect de lâintĂ©gralitĂ© des dispositions de la norme NF C 15-100 en vigueur. Cette
conformitĂ© permet de garantir dâune part, la sĂ©curitĂ© de lâinstallation et dâautre part son
bon fonctionnement et son adaptation aux besoins de lâutilisateur.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bùtiments
dâhabitation dĂ©posĂ©s jusquâau 1er septembre 2016, lâarrĂȘtĂ© du 22 octobre 1969 sâapplique.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bùtiments
dâhabitation dĂ©posĂ©s Ă compter du 2 septembre 2016, lâarrĂȘtĂ© du 3 aoĂ»t 2016 sâapplique.
Sources payantes :
Promotelec Services
Tour Chantecoq
5 rue Chantecoq
92808 PUTEAUX CEDEX