Obligation du propriétaire, locataire

Responsabilités des propriétaires et des locataires

Les installations électriques doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Or, toute
installation électrique vieillit, du fait de l’usure naturelle des matériaux et de l’utilisation
qui en est faite. Une installation électrique ancienne, conçue selon les règles de son
époque, présente souvent des risques d’électrocution ou d’incendie. Même si aucune
réglementation n’impose sa mise aux normes actuelles, les responsabilités sont
recherchées dès qu’un sinistre survient.
De 1948 à aujourd’hui, la réglementation a progressivement précisé les obligations de
chaque partie, aboutissant en 2000 à la notion de logement décent.
Toutes les relations locatives qui ne relèvent pas d’une réglementation spécifique sont
régies par les articles 1709 et suivants du Code civil. Tel est le cas notamment des :

• locations de résidences secondaires ;
• locaux loués indépendamment d’un local à usage d’habitation ;
• locaux loués à des personnes morales ;
• locaux meublés ;
• logements de fonction ;
• locations saisonnières ;
• locaux à usage d’habitation principale ou mixte loués avant 1948.

Le bailleur est tenu à certaines obligations vis-à-vis de son locataire.
L’usage paisible du logement
Conformément à l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé :
• « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un
logement décent ;
• d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
• d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».
Le bon état du logement
L’article 1720 du Code civil indique que « le bailleur est tenu de délivrer le logement en
bon état de réparation de toute espèce ; il doit y faire, pendant la durée du bail,
toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

La garantie des vices cachés
Il s’agit des défectuosités non décelées lors de l’état des lieux. L’article 1721 du Code
civil précise « qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose
louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus
lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le
bailleur est tenu de l’indemniser ». Le preneur peut contraindre le bailleur à la bonne
exécution de sa mission par voie judiciaire ou demander la résiliation du contrat
lorsque les défauts de la chose louée sont d’une ampleur telle qu’ils rendent la chose
impropre à sa destination (article 1184 du Code civil). Il peut également avoir droit à
une diminution de loyer et à des dommages et intérêts lorsque l’état de la chose louée
lui aura causé un dommage.
Par ailleurs, la loi du 12 juillet 1967 autorise le bailleur ou le preneur à procéder,
après en avoir informé son cocontractant, à certains travaux dans les locaux à usage
d’habitation pour adapter le logement à des « normes de salubrité, de sécurité,
d’équipement et de confort » fixées par le décret du 9 novembre 1968 et ce, sans
attendre la fin du bail. Dans ce contexte, les dépenses faites par le locataire pour
la conservation ou l’amélioration des lieux loués doivent être remboursées par le
bailleur au locataire.

Locaux à usage d’habitation principale
ou mixte loués après 1948

Ces locaux sont visés par les lois du 1er
septembre 1948, du 22 juin 1982, du
23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989 qui sont toutes d’ordre public, de sorte que
les parties ne peuvent y déroger par convention.
Une date charnière : 1982
Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque
partie sont énoncées beaucoup plus clairement et les rapports locatifs en sont
considérablement simplifiés :
• un contrat écrit : le contrat de location est établi par écrit et un état des lieux est
établi contradictoirement ;
• le bon état du logement : l’article 19 de la loi du 22 juin 1982 dispose que « le
bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de
réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état
de fonctionnement, (…) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement
(…), d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y
faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et
à l’entretien normal des locaux loués ».

Bien que la loi du 22 juin 1982 ait été totalement abrogée par la loi du 23 décembre
1986, les dispositions de l’article 19 de la loi de 1982 ont été reprises dans les articles
6 de la loi de 1986 puis de la loi de 1989, cette dernière ayant elle-même abrogé une
grande partie de la loi de 1986.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage
et de réparation.

En 1986 : les « normes » minimales à respecter
La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986.
L’article 25 de la loi de 1986, auquel se réfère également la loi de 1989, précise que
« si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques
définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d’un an à compter
de la date de prise d’effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur
mise en conformité avec ces « normes » sans qu’il soit porté atteinte à la validité du
contrat de location en cours.
À défaut d’accord entre les parties, le juge détermine, le cas échéant, la nature des
travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu’il peut même d’office assortir d’une
astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer
fixé par le bailleur ou proposé par le locataire ».
Les caractéristiques minimales auxquelles doit répondre le logement sont, aujourd’hui,
définies par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du
13 décembre 2000 et par le décret du 30 janvier 2002.

Obligations du bailleur : délivrer un
logement décent

La loi « Solidarité et renouvellement urbains » (SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre
2000 donne tout d’abord une nouvelle rédaction à l’article 1719 du Code civil, dont
le texte modifié est le suivant : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et
sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose
louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».
La loi complète également l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en insérant les deux
alinéas suivants :
• « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou
à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » ;

• « les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État
pour les locaux à usage d’habitation principale ou mixte mentionnés au 1er
alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des
logements-foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques ».
Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret du 30 janvier 2002
précité, lequel prévoit notamment que « (…) les réseaux et branchements d’électricité
(…) sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont
en bon état d’usage et de fonctionnement (art. 2 – alinéa 4) » et que « le réseau
électrique permet un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que
le bon fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie
quotidienne (art. 3 – alinéa 6) ».

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaître de risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé.

Désormais entrent donc notamment dans le champ d’application de la loi :
• les locations en meublé ;
• les logements à caractère saisonnier ;
• les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de
l’occupation d’un emploi ;
• les locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
• les logements-foyers ;
• les locations de logements conventionnés ;
• les locations de logements appartenant à des organismes HLM ;
• les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948.
Par ailleurs, la loi met en place des mécanismes incitatifs ou coercitifs pour obtenir
que le logement soit conforme aux exigences de décence. Ainsi, pour bénéficier de
l’allocation logement, celui-ci doit être décent. Par ailleurs, les organismes et services
débiteurs des prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place que le logement
est conforme aux normes définies par ce texte.
L’article 20-1 introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « si le logement
ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le
locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité (…) ».
Il convient de préciser que la loi SRU a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article
41-1 prévoyant que « les dispositions de l’article 20-1 sont applicables aux contrats en
cours », ce qui implique que les locataires, titulaires d’un contrat avant l’entrée en
vigueur de la loi et dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »,

vont pouvoir demander une mise en sécurité de l’installation et ce, à tout moment,
sans contrainte de délai. Si le bailleur ne procède pas aux travaux permettant de rendre
le logement décent, le locataire pourra saisir le juge du tribunal d’instance. Ce dernier
pourra, soit déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution,
soit réduire le montant du loyer si, pour des raisons matérielles ou techniques, il est
impossible de réaliser les travaux.
Pour mémoire, le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et l‘article 4 de l’arrêté du
19 décembre 2003 pris en application fixent, dans le cadre d’un crédit d’impôt, les
exigences minimales de sécurité auxquelles doit satisfaire l’installation électrique
d’un logement décent. L’arrêté du 19 décembre 2003 a défini pour la première fois
de façon réglementaire des exigences techniques minimales pour une installation
électrique existante.

Les locataires dont les logements ne remplissent pas les exigences de « décence »
peuvent demander une mise en sécurité de l’installation électrique.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
(dite loi « ALUR ») a introduit à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
à améliorer les rapports locatifs, l’obligation à venir, pour le bailleur, de fournir dans
le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature
ou de son renouvellement, un état de l’installation intérieure d’électricité. L’objet de
cet état est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
L’obligation concerne tous les logements constituant la résidence principale du
preneur, vides ou meublés, à l’exception des logements-foyers.
Le décret d’application n° 2016-1105 du 11 août 2016, est venu préciser les modalités
pratiques de ce dispositif. Les logements concernés sont ceux dont l’installation
électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans. La mesure entrera en vigueur en
deux temps :

• à partir du 1er juillet 2017

pour les logements situés dans un immeuble collectif dont
le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;

• à partir du 1er janvier 2018

pour tous les autres logements.

Pour la location, le domaine d’application de l’état de l’installation intérieure
d’électricité, sa portée, l’âge des installations concernées, la méthodologie de
réalisation et le modèle de rapport sont les mêmes que pour l’état de l’installation
électrique en cas de vente fixé par les articles L. 134-7 et R. 134-10 à 13 du Code de la
construction et de l’habitation. Seule diffère la durée de validité du rapport qui est de
6 ans pour la location, alors qu’elle n’est que de 3 ans pour la vente.
L’état de l’installation électrique porte à la connaissance du locataire entrant, les
défauts de sécurité électrique du logement. Il engage la responsabilité du propriétaire
bailleur en l’absence de travaux pour remédier aux défauts constatés.

Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, conformément
à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de décembre 2000. À ce titre,

pour ne pas engager sa responsabilité, il est recommandé au propriétaire
bailleur de réaliser les travaux de remise aux normes.

Obligations du locataire : l’entretien
courant

Le locataire est responsable des pertes et dégradations survenant pendant la durée du
bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
L’état des lieux présente donc une réelle importance pour le locataire, puisqu’en
l’absence de cet état, il est présumé avoir reçu la chose objet du bail en bon état.
Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements
mentionnés dans le contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des
réparations locatives fixées par le décret n° 87-112 du 26 août 1987. Pour l’installation
électrique, il doit procéder « au remplacement des interrupteurs, prises de courant,
coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, à la réparation ou au
remplacement des baguettes ou gaines de protection ».

Responsabilités respectives en cas
d’accident

Dès qu’un accident ou incident survient, les responsabilités de chaque partie sont
recherchées : le propriétaire bailleur, les intervenants (gestionnaire, entreprise, etc.)
si l’installation fournie ou ayant fait l’objet de travaux ne répond pas aux règles de
sécurité, le locataire s’il a fait mauvais usage d’une installation correcte.

Responsabilités du propriétaire

Si, en l’absence de réaction du locataire, il n’existe aucune sanction à l’encontre
d’un propriétaire qui n’effectue pas de travaux de mise en sécurité des locaux loués, il
engage par contre gravement sa responsabilité en cas d’accident.
Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi-délictuelle en regard du Code
civil (articles 1382, 1383 et 1384).
Le Code civil, ainsi que les lois de 1986 et 1989 constituent un redoutable arsenal
entre les mains d’un locataire accidenté par suite de la négligence du propriétaire en
matière de sécurité électrique.
La responsabilité du propriétaire pourrait également être engagée vis-à-vis des tiers,
notamment en cas d’incendie.

Responsabilités du locataire

Toute transformation effectuée par le locataire sans l’accord du propriétaire exonérera
ce dernier de sa responsabilité. Le propriétaire n’est responsable, en cas d’incident,
que des équipements qu’il a fournis avec la chose louée.

---

 Exigences minimales de sécurité électrique

Pour les installations électriques des locaux d’habitation, la norme NF C 15-100, éditée
par l’AFNOR, définit très précisément les « règles de l’art ». Une fois mise en service,
toute installation électrique vieillit, du fait de l’usure naturelle des matériaux et de
l’utilisation qui en est faite.
Même si elle respectait les règles de son époque, l’installation électrique d’un local
d’habitation est susceptible, typiquement lorsqu’elle a plus d’une quinzaine d’années,
de devenir progressivement dangereuse et inadaptée aux besoins. À ce jour, aucun
texte réglementaire n’impose de maintenir une installation électrique existante en
conformité avec les normes actuelles.
Dans ce contexte, l’absence de texte prescrivant la maintenance des installations
existantes, associée à l’évolution des règles normatives d’une époque à l’autre,
légitiment l’existence de six exigences minimales pour assurer la sécurité des personnes
et des biens.
Ces exigences s’appliquent invariablement à toute installation existante, quel que soit
son âge. Elles concernent les parties d’installation depuis les bornes aval de l’appareil
général de commande et de protection (en principe le disjoncteur de branchement),
jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs…) et
jusqu’aux socles de prise de courant.
L’association Promotelec et le Gresel considèrent qu’au plan électrique, un logement
décent est un logement dont l’installation électrique répond a minima à ces six
exigences de sécurité.

Pour les installations électriques existantes, la norme NF C 15-100 doit constituer
un objectif dont il convient de se rapprocher le plus possible

Elles se résument en six points :

1 ) – Présence d’un appareil général de commande
et de protection de l’installation, facilement
accessible.
Cet appareil permet de couper facilement
l’alimentation de l’installation électrique.

2) – Présence, à l’origine de l’installation, d’au moins
un dispositif de protection différentielle de
sensibilité appropriée aux conditions de mise à
la terre.
Un dispositif différentiel détecte les fuites de
courant qui s’écoulent vers la terre et coupe
automatiquement le courant.

3) – Présence, sur chaque circuit, d’au moins un
dispositif de protection contre les surintensités
adapté à la section des conducteurs.
Les disjoncteurs et les fusibles protègent
les conducteurs électriques de l’installation
des échauffements anormaux du fait de
surcharges ou de court-circuit.

4) – Présence d’une liaison équipotentielle et
respect des règles liées aux zones dans chaque
local contenant une baignoire ou une douche.
Dans ces locaux, la présence d’eau aggrave
fortement le risque d’électrocution. Ceci
impose de limiter l’équipement électrique au
voisinage de la baignoire ou de la douche et
de relier entre eux les éléments métalliques
accessibles.

5) – Absence de tout risque de contact direct avec
des éléments sous tension pouvant entraîner
l’électrocution et de tout matériel vétuste ou
inadapté à l’usage.
Des appareillages (prises de courant,
interrupteurs…) récents tels que ceux ci-contre
évitent tout risque d’électrisation, voire d’électrocution.

6) – Conducteurs protégés par des conduits,
moulures ou plinthes en matière isolante.
Les conducteurs doivent être mis sous
conduits, plinthes, moulures en matière
isolante pour éviter leur dégradation.

Ces exigences minimales sont celles retenues par le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008,
le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 et par le fascicule de documentation FD C 16600
(AFNOR), qui sera transformé en norme NF C 16-600. Ils définissent le contenu du diagnostic
obligatoire de l’installation électrique privative en cas de vente d’un logement ou de location
d’un logement à usage d’habitation principale, lorsque son installation a plus de quinze ans.
Contrairement aux parties privatives, les installations électriques des parties communes d’immeubles
collectifs d’habitation existants ne sont pas soumises à l’obligation de diagnostic,

même si ces installationsont plus de quinze ans.

Le guide « Installations électriques des logements existants » développe de façon analogue
des exigences minimales pour les parties communes d’immeubles collectifs d’habitation.
Déclinées de celles des parties privatives, ces exigences pour les parties communes sont
adaptées et complétées pour tenir compte de la spécificité de ces locaux. À ce jour, les
installations électriques des parties communes d’immeubles collectifs ne font l’objet
d’aucun diagnostic réglementaire. Leur sécurité est cependant tout aussi importante que
celle des installations électriques privatives.

La mise en sécurité d’une installation
électrique permet-elle de se conformer
aux normes en vigueur ?

Par définition, une installation électrique en sécurité respecte les six exigences définies
ci-avant. Ce sont des exigences minimales, ce qui signifie qu’il est possible et même
souhaitable d’aller plus loin pour une meilleure performance de l’installation.
La conformité d’une installation électrique aux normes actuelles correspond en revanche
au respect de l’intégralité des dispositions de la norme NF C 15-100 en vigueur. Cette
conformité permet de garantir d’une part, la sécurité de l’installation et d’autre part son
bon fonctionnement et son adaptation aux besoins de l’utilisateur.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bâtiments
d’habitation déposés jusqu’au 1er septembre 2016, l’arrêté du 22 octobre 1969 s’applique.
Pour les permis de construire ou les déclarations préalables de construction des bâtiments
d’habitation déposés à compter du 2 septembre 2016, l’arrêté du 3 août 2016 s’applique.

Sources payantes :

Promotelec Services
Tour Chantecoq
5 rue Chantecoq
92808 PUTEAUX CEDEX